经济适用房

皇后区的住房未来：稳定、尊严与机遇

在东埃尔姆赫斯特、科罗纳和杰克逊高地，住房问题绝非纸上谈兵，而是迫在眉睫。 我与莱弗拉克城（LeFrak City）中担忧维护费上涨的家庭交谈；我见到杰克逊高地合作公寓里那些在买药和不断上涨的月费之间艰难抉择的老年人；我还与科罗纳的移民租户交谈，他们只需再遭遇一次租金上涨，就可能被迫搬离。这种焦虑是真实存在的，而且正在加剧。与此同时，就连东埃尔姆赫斯特等社区的房主们，尽管希望通过拥有房产来积累代际财富，也正为维持生计而苦苦挣扎。

正是这些社区支撑着纽约市度过了疫情。来自东埃尔姆赫斯特的护士、来自科罗纳的超市员工、来自杰克逊高地的外卖员等一线工作者，冒着生命危险确保这座城市正常运转。然而六年过去了，许多人却连留在自己曾竭力维系的社区都举步维艰。

住房必须被视为基础设施。它必须被视为一项人权。而且，我们必须以我们的家庭应得的紧迫感来对待这一问题。作为各位未来的州参议员，我正在推进一项大胆的、包含五点内容的住房计划，该计划专门针对皇后区的实际情况而设计，同时将维护我们通过具有里程碑意义的《住房稳定与租户保护法》所取得的成果。

1. 21世纪的米切尔-拉马计划：为中产阶级提供永久性可负担住房

米切尔-拉马住房计划曾彻底改变了皇后区各地的社区面貌。该计划为从教师到公共交通工作人员等工薪家庭提供了稳定的合作公寓和租赁住房，使他们终于能够积累房产净值，并扎根于所在社区。杰克逊高地及周边地区的众多住宅项目正是源于这一愿景。

但其中太多住房因年久失修而不再符合经济适用房标准，而我们却未能大规模进行更新置换。与此同时，新开发的项目往往只面向高收入群体。收入在区域中位收入（AMI）40%至120%之间的家庭——他们是科罗纳和东埃尔姆赫斯特社区的中坚力量——正日益被挤出该地区。

我的“21世纪米切尔-拉马计划”将利用公共投资，建设永久性可负担的合作公寓和租赁住房。将对投资回报设定上限，以防止投机行为。开发项目将优先雇用工会劳工，并优先选用来自皇后区的少数族裔、妇女及退伍军人拥有的企业（MWBE）承包商。而且，可负担性将是永久性的，不会在30年后失效。我们能够再次建造出让工薪家庭不仅在今天，而且在几代人中都能负担得起的住房。

2. 维护和加强合作社 

皇后区是数百万中产阶级家庭的家园。它象征着科罗纳地区住房稳定的希望。但老化的基础设施、不断上涨的保险费用以及被拖延的维修工作，正威胁着这种稳定。杰克逊高地和东埃尔姆赫斯特地区的合作公寓也面临着同样的压力。

当锅炉出现故障或屋顶需要更换时，业主们将面临高额的分摊费用。如果无法获得负担得起的资金，维护费用就会飙升，导致老年人及固定收入家庭陷入困境。

我将竭力推动设立“州合作公寓维护基金”，为重大资本维修项目提供低息贷款和补助金。此外，我们还必须为合作公寓董事会提供技术支持，帮助他们应对复杂的州级监管和能源改造工作。维护就是预防。如果我们能及早稳定合作公寓的运营，就能避免日后出现居民被迫搬离的情况。

3. 设立社会住房管理局

参议员科德尔·克利尔和州众议员艾米丽·加拉格尔提出了一项立法，旨在成立一个全州性的社会住房管理局，我强烈支持这一具有变革性的举措。我们必须设立一个州级机构，负责建设高质量、永久可负担的社会住房——包括租赁房和合作公寓——同时与租户合作，对现有住房进行改造并翻新破旧房产，以维持住房的可负担性，让居民能够继续住在自己的家中。

在东埃尔姆赫斯特这样的社区，交通走廊附近存在公共控制的土地，我们有机会建设能够长期保持可负担性的混合收入住房。社会住房使中等收入群体的租金能够对更低收入群体提供交叉补贴，从而打造稳定、多元化的社区。

该机构不会仅依赖追求最大回报的私营开发商，而是将住房视为公共基础设施。大规模建设。透明管理。永久保持可负担性。皇后区理应获得与当前危机规模相称的创新举措。

4. 为“住房准入券计划”（HAVP）提供充足资金

“住房准入券计划”试点项目的拨款为5000万美元。但实际需求总额为2.5亿美元，在科罗纳这样的社区，这种资金缺口每天都让人深有体会。

太多家庭仅因一笔意料之外的医疗账单，就面临被驱逐出家的风险。来自皇后区的安置需求持续给全市资源带来压力。孩子们被迫转学。当家庭流离失所时，小企业也会因此流失顾客。

为HAVP项目提供2.5亿美元的全额资金，将能在驱逐事件发生前加以预防。这将使家庭从收容所搬入稳定的公寓。这将降低无家可归问题带来的成本，并让孩子们继续在杰克逊高地和东埃尔姆赫斯特的社区学校就读。这是一项既富有同情心又明智的财政政策。

5. 安全改造地下室和地窖公寓 

在东埃尔姆赫斯特和科罗纳，地下室公寓是我们住房市场的现实写照。对于新来的移民家庭来说，这些公寓往往是唯一负担得起的选择；对于小户型房主而言，这也是他们能够跟上不断上涨的房贷还款的唯一途径。

但在飓风“伊达”期间，我们了解到不安全的地下室单元可能带来多大的危险。我们不能忽视这种风险。

我主张制定相关法律，允许房主将这些住房改造为符合消防和安全规范的标准。我将争取获得补助金和低息贷款，用于安装逃生窗、规范的出口以及防洪系统。在翻新期间及之后，必须保障租户的权益，以确保这些住房仍能保持可负担性。在确保安全的前提下将这些住房合法化，既能增加住房供应，又能支持小型房主，还能挽救生命。

住房是公共卫生的基石。它是教育的基石。它是罗斯福大道和北大道沿线小企业发展的基石。如果没有稳定的住房，其他一切都无从谈起。 

东埃尔姆赫斯特、科罗纳和杰克逊高地需要这样的领导者：他们要了解这些街区的独特风貌——合作公寓、租金受控楼宇、地下室公寓以及多代同堂的家庭。我们的社区充满韧性，勤劳肯干，充满希望。

作为你们未来的州参议员，我将带着大胆的构想和注重协作的领导力走进奥尔巴尼。让我们携手共建一个以“稳定、保障和机遇”为根基的住房体系，确保皇后区的家庭不会被挤出，而是得到扶持。